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Auflösungsrecht eines Büro- oder Geschäftsraum- Bestandnehmers wegen der Ausbreitung von COVID-19?

1.            Anspruchsgrundlage

  • Die Verbreitung von COVID-19 und die die in weiterer Folge ergangenen Verordnungen können – je nach Art des im Bestandobjekt betriebenen Unternehmens – die Nutzung des Objekts einschränken. Selbst die völlige Unbenützbarkeit des Bestandobjekts bewirkt jedoch noch kein Erlöschen des Bestandvertrages.
  • Der Bestandnehmer hat jedoch gemäß 1117 ABGB ein Auflösungsrecht, wenn „das Bestandstück in einem Zustand übergeben oder ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der es zu dem bedungenen Gebrauch untauglich macht, oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf eine längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird“. Was unter einer „längeren Dauer“ zu verstehen ist, hängt daher von den Umständen des Einzelfalls ab.

       2.            Prüfung des Vertrags: Wirksamer Ausschluss des Auflösungsrechts

  • Das Auflösungsrecht nach § 1117 ABGB ist (außer im Fall der Gesundheitsschädlichkeit von Wohnungen) dispositiv. Die völlige Ausschaltung des Kündigungsrechts des Bestandnehmers aus wichtigem Grund ist jedoch sittenwidrig gemäß 897 Abs 1 ABGB (Knebelvertrag)[1] und kann bei textbausteinmäßig vorformulierten Vertragsschablonen auch gemäß § 879 Abs 3 ABGB als „gröblich benachteiligend“ und damit unzulässig qualifiziert werden. Die Judikatur dazu ist stark einzelfallbezogen.

       3.            Unzumutbarkeit durch Einschränkung des bedungenen Gebrauchs

  • Sofern § 1117 ABGB nicht wirksam ausgeschlossen wurde, ist zu prüfen, ob die Gebrauchseinschränkung im Einzelfall ausreicht, um eine Auflösung des Bestandvertrags durch den Bestandnehmer zu rechtfertigen. Die Einschränkungen durch COVID-19 sind je nach Art des im Bestandobjekt ausgeübten Betriebs unterschiedlich stark.
  • Nach Ansicht des OGH ist die Auflösung eines Dauerschuldverhältnisses nach § 1117 ABGB das „äußerste Notventil“, sodass ein strenger Maßstab an die Qualität der dafür notwendigen wichtigen Gründe anzulegen ist. Der Auflösungsgrund muss so gravierend sein, dass das weitere Festhalten am Vertrag für den Bestandnehmer unzumutbar Dabei ist die Gesamtsituation zu beurteilen, wobei es auf die folgenden Punkte ankommt:
    1. Ausmaß der Unbrauchbarkeit: Je schwerwiegender die Einschränkung ist, desto kürzer muss sie andauern, um eine Auflösung nach § 1117 ABGB zu rechtfertigen.
    2. Vertragsdauer: Je geringer der Anteil dieser Unbrauchbarkeitsphase an der gesamten Vertragsdauer ist, desto eher wird dies dafür sprechen, dass ein Festhalten am Vertrag für den Bestandnehmer zumutbar ist.
    3. Abfederung: Für eine Zumutbarkeit, am Vertrag bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit festhalten zu müssen, wird auch sprechen, dass die Bundesregierung für zahlreiche Unterstützungsmaßnahmen angekündigt und teilweise bereits umgesetzt hat. Bei einem Mietvertrag ist zudem auch ex lege der Bestandzins gemäß §§ 1104 f ABGB (bis auf 0,-) herabgesetzt, was die Vertragszuhaltung für einen Mieter umso eher zumutbar macht.
  • Sind die Auflösungsvoraussetzungen des § 1117 ABGB nicht erfüllt, ist ein Rückgriff auf die Lehre vom Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht zulässig, da dieses Institut in § 1117 ABGB seine positivrechtliche Ausformung erfahren hat.

4.            Einschränkende Auslegung von § 1117 ABGB

  • Die Judikatur zu § 1117 ABGB bezieht sich auf Gebrauchseinschränkungen durch gewöhnliche Ereignisse, wie zB Wasserschäden, fehlende Baubewilligungen etc. Im ABGB gibt es Anhaltspunkte dafür, dass das Auflösungsrecht gemäß § 1117 ABGB auch nur für solche gewöhnlichen Sachverhalte gelten soll, nicht jedoch für außergewöhnliche Zufälle iSd § 1104 ABGB, sodass § 1117 ABGB einschränkend auszulegen wäre.

Wir stehen Ihnen für Rückfragen gerne telefonisch (+43-1-3194520) sowie per Email (seist@dsc.at oder grahammer@dsc.at) zur Verfügung.

 [1]          RIS-Justiz RS0016630.

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