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COVID-19: Folgen für Vermieter und Mieter

Zinsminderungsrecht wegen der Ausbreitung von COVID-19? 

  1. Anspruchsgrundlage

Ob und in welchem Ausmaß der Bestandnehmer (Mieter oder Pächter) den Bestandzins mindern kann, ergibt sich aus den §§ 1096, 1104 f und 1107 ABGB, die den folgenden Anwendungsbereich haben:

§ 1104 f ABGB

§ 1096 Abs 1 2. Satz ABGB

§ 1107 ABGB

es liegt ein außerordentlicher Zufall vor (=Elementarereignis, das einen großen Personenkreis betrifft und vom Menschen nicht beherrschbar ist).

es liegt kein außerordentlicher Zufall vor; die Bestandsache ist aus Gründen, die in der Sphäre des Bestandgebers liegen oder in der neutralen Sphäre, mangelhaft.

Der Genuss oder Gebrauch wird aus einem dem Bestandnehmer zugestoßenen Hindernis oder Unglücksfalle vereitelt.

Beim Ausbruch von COVID-19 handelt es sich um einen „außerordentlichen Zufall“, also um ein Elementarereignis, das vom Menschen nicht beherrschbar ist und das einen größeren Personenkreis auf eine Weise betrifft, die durch eine gesetzliche Regelung über Ersatzansprüche nicht angemessen ausgeglichen werden kann.[1] Ein allfälliges Bestandzinsminderungsrecht richtet sich daher nach §§ 1104 f ABGB. Die epidemieartige Verbreitung von COVID-19 an sich erfüllt bereits den Tatbestand des außerordentlichen Zufalls und nicht erst die als Folge von COVID-19 beschlossenen Maßnahmen (Betriebsschließungen, Betretungsverbote etc). Letztere sind jedoch relevant für die Beurteilung, ob und in welchem Ausmaß die Nutzbarkeit des Bestandobjekts eingeschränkt ist, da der bloße Ausbruch der Seuche nicht zwingend dazu führen muss, dass das Bestandobjekt nicht gebraucht werden kann.

Das Zinsminderungsrecht nach §§ 1104 f ABGB kann im Bestandvertrag ausgeschlossen werden. Der Ausschlussgrund muss allerdings im Vertrag sehr genau bezeichnet werden, damit der Ausschluss wirksam ist.

  1. Einschränkung des „bedungenen Gebrauchs“?

Enthält der Bestandvertrag keinen wirksamen Ausschluss des Zinsminderungsrechts nach §§ 1104 ABGB, ist zu prüfen, ob der „bedungene Gebrauch“ des Bestandobjekts durch die Verbreitung von COVID-19 eingeschränkt ist. Es kommt darauf an, zu welchem Zweck das Bestandobjekt laut Vertrag überlassen wurde.

Der „bedungene Gebrauch“ kann durch rechtliche Einschränkungen, zB aus der COVID-19-Maßnahmenverordnung[2] vermindert sein. Theoretisch kommen auch faktische Einschränkungen für solche Bestandobjekte in Betracht, die derzeit weiterhin offenhalten und Kunden empfangen dürfen. Hier lässt sich die Verminderung des „bedungenen Gebrauchs“ allerdings schwerer argumentieren, weil das Bestandobjekt in diesen Fällen ja weiter benutzt werden kann und darf; es ist bloß die allgemeine (Wirtschafts)Lage schlecht. Bei Umsatzreduktionen, die durch Änderungen des Marktes verursacht wurden, hat das Risiko der normalen Geschäftstätigkeit der Bestandnehmer zu tragen.[3]

  1. Rechtsfolgen

Ist das Bestandobjekt zur Gänze zum bedungenen Gebrauch untauglich, ist der Bestandnehmer nicht zur Zahlung des Zinses verpflichtet (§ 1104 ABGB). Diese Rechtsfolge gilt sowohl für Miet- als auch für Pachtverträge.

Ist das Bestandobjekt nur teilweise zum bedungenen Gebrauch untauglich, gelten gemäß § 1105 ABGB unterschiedliche Rechtsfolgen für Miet- und Pachtverträge. Diese Ungleichbehandlung ist kein legistisches Versehen, sondern wurde von den Verfassern des ABGB bei der Beratung über den Urentwurf in alle Richtungen diskutiert und bewusst so formuliert.[4]

  1. Bei partieller Unbrauchbarkeit gilt für Mietverträge, dass sich der Bestandzins im Ausmaß der Unbrauchbarkeit des Mietobjekts vermindert. Die Judikatur[5] versteht darunter bloß eine Herabsetzung des Hauptmietzinses; der Betriebskostenschlüssel sei dagegen nicht im selben Verhältnis herabzusetzen.
  1. Bei Pachtverträgen[6] hat der Pächter bei partieller Unbrauchbarkeit hingegen gar kein Zinsminderungsrecht. Obwohl der historische Gesetzgeber landwirtschaftliche Pachtungen im Auge hatte, erblickt der OGH keine Fehlbeurteilung darin, die Unternehmenspacht gleich zu behandeln.[7]
  1. Zusammenfassung

Zusammenfassend hat ein Bestandnehmer infolge der COVID-Verbreitung also in den folgenden Fällen ein Recht zur Zurückhaltung des Bestandzinses gemäß §§ 1104 f ABGB, sofern im Bestandvertrag nicht ausdrücklich eine abweichende Gefahrtragung geregelt wurde:

Grad der Unbrauchbarkeit

Mietverträge

 

Pachtverträge[8]

Völlig unbrauchbar

Mieter ist nicht zur Zahlung verpflichtet.

Pächter ist nicht zur Zahlung verpflichtet.

Teilweise unbrauchbar

Mieter ist in dem Ausmaß der Unbrauchbarkeit nicht zur Zahlung verpflichtet.

Pächter ist zur Zahlung des vollen Pachtzinses verpflichtet.

[1]          OGH 24.02.2003, 1 Ob 306/02k.

[2]           Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19, BGBL. II. Nr 96/2020.

[3]           OGH 15.05.1997, 1 Ob 108/97g; OGH 09.06.2004, 9 Ob 54/04p.

[4]           Siehe J. Ofner, Der Ur-Entwurf und die Berathungs-Protokolle des Österreichischen Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches. Unveränd. Nachdr. d. Ausg. Wien 1889 II (1976), 303 ff.

[5]          RIS-Justiz RS0024913.

[6]          Gemeint sind solche Pachtverträge, die auf mehr als ein Jahr geschlossen wurden.

[7]           OGH 04.02.1965, 2 Ob 11/65; damit lehnt der OGH ausdrücklich die von Klang in Klang V2, 84, vertretene Ansicht ab.

[8]           Gemeint sind Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr. Der Fall, dass ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von bis zu einem Jahr geschlossen wird, ist in der Praxis selten und wird hier nicht behandelt.

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